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作者：边可 邓云 刘贺
来源：《中国房地产业·下旬》2018年第01期
【摘要】在大型综合体建筑运维阶段引入BIM技术，同时利用基于BIM技术开发运维软件，必将可以解决大型综合体建筑运维阶段信息整合困难，设备、安防管理困难的现状，通过BIM模型运维平台，将智能化、设备管理、物业管理进行一体化整合，提升运维管理效率，提高运维管理效果。
【关键词】BIM技术；二维码技术；大型综合体建筑运维管理
1、引言
BIM技术（Buildimg Information Model）即建筑信息模型，自2002年 BIM这一方法和理念由欧特克公司率先提出之后，技术变革的潮流便在全球范围内席卷开来，随着我国建筑行业的迅猛发展，BIM的理念与技术在近几年时间里，在建筑行业被广泛的认知，已有星星之火可以燎原之势，BIM信息模型的优点在于BIM模型承载着大量的建筑信息（IInformation），可以随意透视任何一个空间，获取任意一台设备、任意一段管道的信息，基于这一特点BIM技术在建筑设计阶段、建造阶段的应用已经取得了良好的效果，并经拓展后出现了多种多样的运用成果，但建筑运营维护所投入的时间及资金可以占到整个建筑全生命周期的70%～80%左右，因此，若能将BIM技术引入项目运维阶段，并能基于BIM技术开发一套具有完成体系的运维，必将改变传统建筑运维方式中人员、资金、时间投入多，运维效果不佳的情况。
2、传统运维管理情况
一座大型综合体建筑竣工后，最初是由总承包建设方向业主方移交工程资料，往往工程资料中能反映建筑内外部构件与设备设施的技术资料是竣工图纸及设备使用手册，而对这些资料的管理与应用需要极强的专业背景而且费时费力。同时，纸质档案管理是一门专业学问，图纸及使用手册调用的效率取决于图档管理水平，因此，运维管理团队初期对整个综合体建筑的掌握往往来自于总包方前期对运维团队各方面的专业培训，但所传递的设备资料，建筑相关信息是不够全面精确的，这样就造成了运维团队对建筑整体认知的不足，给整个后期运维带来困难。
3、基于BIM技术的运维管理平台
3.1运维管理者
BIM模型是建筑物信息的集成，同时BIM技术可实现进行实施漫游，这样就给了运维管理者一个如实地检查的一个平台，在BIM模型中可漫游查看相关设施，并可即点即查设施的相关资料和信息，一旦选中了某一具体设备，在界面上就会出现与该设备相关的设备信息（包括设备的名称、型号、技术参数、生产厂家、设备库存备用零件等）供用户查看，同时用户也可以通过点击关联标签，查看“设备说明书”、“维修保养资料”、“供应商资料”、“历史维护信息”等各种与设备相关的文件及信息资料
3.2运维实操人员
运维实操人员在进行设备保养时，往往需要关注大量的设备信息，并且每个运维实操人员手中的资料不能确保是完善的，且在运维过程中实操人员不可能携带大量纸质资料以供查阅，这样就造成认知信息的缺失。如何解决这一问题呢，我们可以通过在设备、管线上粘贴二维码，实操人员可通过手持二维码直接连接到该部位BIM运维平台上吗，查看设备相关运维信息，运维实操人员可通过移动终端直接将本次保养检查的情况填写入数据平台，也可提出维修更换计划，可通过平台直接向上传达，由中层运维管理者做出决策，这样就是所有参与运维的人员处于一个平台之上，实现了信息实施查看与共享，提高了运维管理的精确度与效率。
3.3运维过程中末端信息的采集
通过统一的管理平台，可以摆脱传统单单依靠基层运维人员收集统计上报的方式，可通过在设备、管线、房间内设置末端传感器，将传感器收集的信息整合入BIM运维平台之中，使所有管理变成智能化、数字化、自动化，通过感知底层，可以对建筑内所有的设备进行有效管理，通过计算机手段自动判断、自动报警，使管理更细致化，最终达到提升服务品质、降低管理成本、提高大楼内环境品质的目标。
3.4安全及空间使用管理
BIM技术运维平台根据布设在建筑物内视频监控设备、消防报警设备提供的信息，对整个建筑安全进行实施监测，在设备报警时可以做到及时处理，并做出准确定位及给出相应的应急处置方案，防患于未然。此外，系统还可以对采集的数据进行统计分析，运维人员可根据统计分析结果制定重点的防范方案，做到防范工作既有侧重、有能全面把控。
BIM技术的仿真模拟可用于大型综合体建筑大型活动时对整个现场进行虚拟模拟演示，运维人员可从中发现不足并做出实时调整，基础实景演示的活动方案必能将整个空间区域做到很好的利用。
结语：
本文粗略讲述了基于BIM技术平台的建筑运维管理，其中提到的几个应用点还不是很细致深入，BIM技术最大的优点是将建筑物全生命周期信息进行整个，并且信息科通过这一模型进行向下的传递，通过这样的传递使运维管理能够在一个很好的基础上展开运维工作，通过该BIM模型平台，并通过与之配套的运维管理软件，使用建筑运维变得简单可视化、精细化，可大大提高运维效率，相信通过在该方面的深入研究，必能对建筑运维信息系统化提供极大的帮助。
参考文献：
[1]何关培（2011）BIM技术应用丛书——BIM总论中国建筑工业出版社P123.
[2]张玲玲（2017）价值工程——《价值工程》杂志社.
作者简介：
边可，男，1970年2月出生，高级工程师，中国建筑第二工程局有限公司；
邓云，男，1974年7月出生，高级工程师，中国建筑第二工程局有限公司；
刘贺，男，1987年2月出生，工程师，中国建筑第二工程局有限公司。
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